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          市政府辦公室關于進一步加強住宅小區 物業管理工作的實施意見

          分類:
          政策法規
          2016/04/16 01:38
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          【摘要】:
          為貫徹落實《無錫市物業管理條例》,加強推進各類住宅小區物業管理全覆蓋工作,加強物業項目規范化、長效化管理,進一步提升服務水平,改善市民群眾居住環境,制定本實施意見。
          各市(縣)和各區人民政府,市各委、辦、局,市各直屬單位:
          為貫徹落實《無錫市物業管理條例》,加強推進各類住宅小區物業管理全覆蓋工作,加強物業項目規范化、長效化管理,進一步提升服務水平,改善市民群眾居住環境,制定本實施意見。
          一、總體目標
          按照《無錫市物業管理條例》的要求,強化物業管理各方主體責任,推動物業管理重心下移,優化物業管理模式,加快建立“統一領導、分級負責、以塊為主、綜合協調”的物業管理工作體制。至2018年末,實現全市商品房住宅小區、舊住宅小區、拆遷安置及保障房小區物業管理服務全覆蓋,創建一批全國示范、省優物業服務項目,進一步優化提升我市物業管理服務質量。
          二、基本原則
          (一)條塊結合,齊抓共管。強化物業行業主管部門及相關職能部門在物業建設、運行管理等方面的行業監管和行政執法職責,建立健全物業項目屬地管理機制,充分發揮街道(鎮)、社區(村)和業主自治組織的作用,條塊結合,增強工作合力。
          (二)分類管理,全面覆蓋。根據新建商品房住宅小區、舊住宅小區、拆遷安置及保障房小區物業設施運行管理的不同,進行統一規劃、分類管理,實現物業管理服務對全市各類住宅小區的全覆蓋。
          (三)市場主導,政府扶持。推動物業服務專業化、市場化,完善物業服務市場化運作機制,提高物業服務標準化水平。對一些因環境條件限制,無法市場化運作的舊住宅小區、拆遷安置和保障房小區,予以相應的政策扶持,保證物業服務的正常運轉。
          三、主要措施
          (一)加快推進住宅小區物業管理全覆蓋
          1.優化商品房住宅小區前期物業管理。新建物業的開發建設單位與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同后,雙方需嚴格履行合同約定和招投標承諾。開發建設單位按住宅建筑面積1元/每平方米標準,提供前期物業管理開辦費(最低不得低于5萬元,最高不得超過40萬元),用于購買物業辦公設備等固定資產。開發建設單位要建立完善物業管理移交制度,確保前期物業管理落實到位,并強化售后服務,在保修期內承擔物業的保修責任。
          2.加強舊住宅小區物業管理。舊住宅小區要以社區管轄范圍為依據,合理界定物業管理服務區域。舊住宅小區整治后,具備條件的,可參照舊住宅區物業服務標準,選聘專業物業服務企業,開展專業化的有償物業服務;也可由各街道(鎮)以社區(村)為基本單位成立物業管理服務站,開展站式物業服務。對于因環境條件限制,無法開展物業專業服務或站式服務的小區,由街道(鎮)組織實施以保潔、保綠、保安服務為主要內容的基礎性物業服務。舊住宅小區物業服務費用由小區全體業主共同承擔,可用小區地面停車位及公共部位的經營收益彌補物業費用不足。
          3.提升拆遷安置和保障房小區物業管理。按照“以塊為主、屬地負責”的原則,在以多種方式落實物業管理服務的基礎上,逐步實現拆遷安置小區物業服務的市場化、專業化。拆遷安置小區,前期可以“先交后補”等方式提升居民繳納物業費的意識,逐步引導居民養成“享受服務、承擔費用、接受管理”的習慣。對于保障性住宅小區,積極推行市場化的物業管理方式,由建設單位通過招投標選聘物業服務企業進行前期物業管理。
          (二)加強住宅小區配套設施建設與維護管理
          1.規范物業服務用房建設管理。新建住宅小區按照規定標準配套建設物業服務用房等公用設施。物業服務用房一般規劃在小區中心區域或主要出入口,便于服務業主;其中用于業主委員會議事活動的物業服務用房,一般按照建筑面積20-40平方米配置。開發建設單位要嚴格按照住宅小區規劃設計方案建設物業用房等公建配套設施,對物業服務用房簡單裝修,使之具備辦公條件。住宅小區配套物業用房建設未落實到位的,住建部門不予核發交付使用通知書。新建住宅小區嚴格執行公建配套設施交付制度,由街道(鎮)、社區(村)、前期物業服務企業共同參加交接。
          2.規范停車設施建設管理。各類新建住宅小區嚴格按照相應的建筑面積與停車位比例標準規定,配套建設停車設施。小區地下停車庫(位)應納入區域內物業并統一委托管理。舊住宅小區在整治時,要結合小區用地實際情況,增建小區停車設施。物業服務企業要按規定合理劃定停車位,推廣移車聯系卡制度。
          3.完善應急維修機制。住宅小區物業管理區域內共用部位、共用設施設備保修期滿后,發生屋面或墻體滲漏、電梯故障存在安全隱患、墻體單側外立面等有脫落危險、消防設施損壞失效等嚴重影響住用和危及業主人身安全等緊急情況的,可按應急程序申請使用住宅專項維修資金。市物業主管部門要加強對物業專項維修資金的管理,完善相關制度。建立緊急情況支用維修資金的快速通道,簡化手續。
          (三)依法規范物業服務企業行為
          1.規范物業企業的服務行為。物業服務企業參照物業行業主管部門制定的合同示范文本,與物業單位簽訂物業服務合同,并按合同約定和投標承諾,切實履行職責,提高服務質量。物業企業作為自行招用保安員的單位,要按規定向屬地公安機關辦理備案手續。物業服務企業要在小區客服中心公示服務內容和標準,劃分服務區域,明確服務責任人;及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項,對物業管理區域內違反治安、環保、物業裝飾裝修和使用等有關法律、法規的行為進行制止,并及時向有關行政管理部門報告。
          2.規范物業服務收費行為。物業服務收費實行質價相符的原則,依照服務等級標準,實行不同的基準價及浮動幅度。物業服務企業要嚴格落實物業服務收費及明碼標價規定,健全企業財務賬目,嚴格按標準收費,自覺接受物價、物業主管部門及業主的監督。物業服務企業要定期公布物業服務費用支出、小區公共部位經營性收益和電梯運行費、公共水電費等分攤情況。
          3.規范入住管理。物業服務企業在業主辦理入住手續期間,不得強制業主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應商,向裝修單位和裝修業主收取的押金、保證金應符合規定,嚴禁以押金、保證金等形式變相收費。物業服務企業存在上述行為的,由所在地的物價和物業主管部門責令其立即改正;對拒不改正的物業服務企業,交由相關執法部門查處。業主或物業服務企業發現住宅區內有“搬霸”方式強買強賣的,應當立即向公安機關報告,交由公安機關依法查處;物業服務企業對損壞房屋安全的裝飾裝修行為應予以制止,并及時向相關部門匯報。
          (四)加強對物業服務企業的監督管理
          1.嚴格執行物業管理招投標制度。各級物業管理主管部門要嚴格執行前期物業管理招投標制度,支持優質物業服務企業擴大市場份額,全力打造公開、公平、公正、優勝劣汰的物業管理市場。業主大會決定重新選聘物業服務企業的,選聘標準、服務內容和服務價格等均應由業主大會確定。提倡業主委員會在業主大會授權下組織公開招投標,逐步建立既有住宅小區選聘物業企業實行公開招投標制度。
          2.建立前期物業管理履約保證制度。市物業管理主管部門要按《無錫市物業管理條例》規定,建立前期物業管理履約保證制度。各級物業管理主管部門要監督好前期物業管理中建設單位和物業服務企業的履約行為。對不按前期物業管理招投標和前期物業服務合同履約的,要責令整改;對擅自撤出小區管理或因管理不善導致設施設備無法正常運行且經提出整改仍未糾正的,按照前期物業管理履約制度的有關規定,采取有效措施,以確保小區的正常物業管理運行。
          3.監督落實好前期物業管理項目承接查驗制度。市、區兩級物業主管部門要對前期物業管理項目承接查驗情況加強檢查,督促物業服務企業與開發建設單位簽訂承接查驗協議,對發現的問題,責令開發建設單位限期整改到位,杜絕不經查驗就接管、不移交資料就管理的現象。大力推行物業管理保險制度,物業服務企業可購買共用部位、共用設施設備及公眾責任等項保險,以市場化手段降低管理風險。
          4.加強行業動態檢查。市、區兩級物業主管部門要加強對物業服務企業資質的動態檢查,將企業信用、招投標、評優等與資質證書審驗掛鉤。會同街道(鎮)、社區(村)開展經常性物業管理專項檢查活動,對存在問題的,約談物業服務企業法定代表人或負責人,下發書面整改通知書,責令限期改正。完善物業企業信用信息系統,建立第三方評價測評制度;建立項目經理執業資格制度,未取得執業資格證書者不得擔任項目經理職務。至2018年底前,物業項目全部實行項目經理責任制。
          (五)規范已有物業管理區域的劃分調整
          對已投入使用的物業管理區域的劃分確需重新調整的,以有利于社區管理和物業管理相結合為原則,綜合考慮建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素,由所在地物業主管部門會同街道(鎮),征求相關業主意見后進行劃分,同時明確設施設備維護責任和費用分攤。
          (六)加強業主委員會和物業管理委員會建設
              引導規范業主自治組織建設,充分發揮社區自治組織在物業管理和社區建設上的功能作用。對符合成立業主大會、業主委員會條件的住宅小區,屬地街道(鎮)、社區(村)要指導成立業主委員會和召開業主大會,指導監督業主大會、業主委員會印章管理和財務管理;大力推進社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三位一體”工作機制,通過聯席會議等方式,協調處理小區居民自治與物業管理中的矛盾。業主委員會要按照業主大會制定的議事規則和管理規約,實施小區重大事項公開公示制度,不斷完善民主管理監督機制。對不具備條件成立業主大會、業主委員會的住宅小區,屬地街道(鎮)要組織成立由街道(鎮)、公安派出所、社區(村)、建設單位、業主代表等組成的物業管理委員會,根據規定代行有關職責。
          四、職責分工
          強化市、區兩級政府及相關部門在住宅小區物業管理上的職責,建立健全“條塊結合、屬地管理、行業監管”的物業管理工作體系,形成市、區齊抓共管的大物業管理工作格局。
          (一)市相關部門按照各自管理職責,加強對小區物業建設及管理運行的監督檢查,對投訴舉報的違法違規行為依法查處。
          市住建部門作為全市物業管理行政主管部門和建設行政主管部門,負責研究制定物業行業管理制度和行業服務標準,對全市物業服務行業進行監督管理;負責全市物業管理招投標活動的監督管理工作;負責物業服務企業資質管理和從業人員的資格管理,負責全市物業服務企業信用檔案的建立和管理;負責全市物業專項維修資金的歸集、使用和管理;負責新建住宅小區公建配套設施的建設管理;負責對建設單位履行房屋工程質量保修責任進行監督檢查;負責對各區物業管理工作的日常監督和檢查考核;負責制定舊住宅小區長效管理工作市級考核辦法,牽頭做好資金預算申報、執行及工作考核。
          市規劃部門負責對小區物業管理服務用房的規劃進行審查,在規劃方案中明確公共配套設施的建筑面積和使用功能。
          市國土部門負責將出讓地塊建設條件相關意見書作為土地出讓合同的要件之一,從源頭上解決公共設施產權糾紛的問題。
          市財政部門負責做好舊住宅小區長效管理市級以獎代補資金的預算安排審核、績效論證及績效評價工作,配合市住建部門,根據市級舊住宅小區長效管理考核結果,將獎補資金撥付至各區。
          市市政園林部門負責對小區物業管理區域內供水、排水、功能照明、燃氣、園林綠化移植等進行監督檢查,督促相關企業做好市政公用設施的管理維護。
          市民防部門負責對小區物業管理區域內民防設施的建設使用及維護進行監督檢查,對未按規定使用及維護管理防空地下室、改變防空地下室主體結構、拆除人防設施設備及危害防空地下室安全和使用效能的行為依法進行查處,對違法出售人防車庫(位)行為進行查處。
          市質量監督管理部門負責小區電梯安全運行等的監督檢查,依法查處違法違規使用電梯行為。
          市城管部門負責對小區物業管理區域內違法搭建、破墻開門窗、亂設戶外廣告、亂設攤點、損壞綠地、社會生活噪聲超標等行為進行監督檢查,并對違法建筑依法拆除。
          市環保部門和具有環保職能的有關部門負責對小區物業管理區域內環境保護工作進行監督檢查,依法查處環境違法行為。
          市工商部門負責對小區物業管理區域內商業經營活動進行監督檢查,依法查處未取得營業執照擅自從事經營活動、發布虛假廣告等違法違規行為。
          市公安部門負責對小區物業管理區域內治安、技防、養犬、車輛停放等進行監督檢查,依法查處違反治安管理條例的各種行為。
          市消防部門負責對小區物業管理區域進行消防安全檢查,依法查處違反消防管理規定的各種行為。
          市物價部門負責做好普通住宅小區前期物業服務收費政府指導價標準的制定和調整,依法查處物業項目收支情況不公開不建帳、收費項目不公示、擅自提高收費標準以及違規收費等行為。
          市信用管理部門負責將物業信用管理納入社會誠信管理體系,對經法院判決確認屬物業企業不履行物業服務合同、業主惡意拖欠物業費等失信行為錄入社會征信系統。
          (二)按照屬地管理原則,各區政府要加強對轄區內住宅小區物業管理工作的綜合協調,組織本區物業管理相關部門、街道(鎮)及社區(村)協同做好物業管理工作,落實舊住宅小區長效管理制度。
          區級物業管理部門負責指導監督本轄區內街道(鎮)及社區(村)的物業管理工作;其他相關部門按照市有關部門的要求,做好轄區內住宅小區物業管理的相關工作。
          街道(鎮)在區物業管理部門指導下,具體負責本轄區的物業管理工作:組織協調轄區業主大會的成立和業主委員會換屆工作,指導和監督業主大會、業主委員會開展工作;負責協調社區管理服務與小區物業管理之間關系,建立小區物業矛盾調處機制,處理好業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理服務中的矛盾糾紛;負責轄區范圍內物業服務企業交接、提前解除物業服務合同和無物業管理小區的日常管理工作。
          社區(村)協助街道(鎮)指導、協調和監督業主大會的召開和規范運作;指定專人作為小區物業管理工作協調員,協助處理業主委員會、物業使用人和物業服務企業之間的矛盾糾紛;協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題;發現本區域內有違反物業管理規定的違法違規行為,應立即制止,并及時向有關部門報告。
          五、組織保障
          (一)加強組織領導。市級成立由市住建、規劃、國土、市政園林、民防、質監、城管、環保、財政、經信、公安、消防、物價、工商、民政等部門及各區政府組成的市住宅小區物業管理工作領導小組,統籌協調全市住宅小區物業管理的重大問題。各區政府成立相應的組織機構,建立轄區物業管理協調聯動機制。街道(鎮)建立轄區物業管理聯席會議制度,協調處理轄區內物業管理工作。
          (二)加大政策扶持。新建保障性住房項目,應當按照不低于總建筑面積千分之三的標準配置物業服務經營性用房,收益用于彌補物業費不足。拆遷安置房小區公建配套設施收益,首先用于彌補小區物業服務費的不足;街道(鎮)應當建立拆遷安置房小區管理服務經費的保障機制,對小區管理服務經費進行適當補貼,并多渠道落實小區管理服務資金。建立舊住宅小區長效管理考核獎勵機制,經整治的小區要成立業主委員會或物業管理委員會,推行專業化物業管理或站式管理模式,業主繳納相應的物業服務費,小區公共部位收益應彌補管理費不足。為扶持建立舊住宅小區長效管理機制,并確保長效管理有效落實,設立三年過渡性以獎代補資金。在過渡期內,通過區級長效管理考核的舊住宅小區,由區財政按0.2元/平方米/月給予該小區以獎代補資金;各區落實長效管理工作通過市級考核的,由市財政按0.1元/平方米/月給予各區以獎代補資金。舊住宅小區長效管理工作市級考核辦法另行制定。對于享受政府實物配租的廉租住房保障對象,確有特殊困難不能全額交納物業費的,經市住房保障管理部門按規定審核確認后,所需資金從住房保障專項資金中列支。
          (三)加強檢查考核。市、區兩級政府將住宅小區物業管理工作作為重點工作,納入目標管理考核。市住宅小區物業管理工作領導小組定期對各區政府、市各相關部門的履職情況進行檢查考核,并將檢查考核結果進行通報。區住宅小區物業管理工作領導小組對屬地街道組織及相關部門的物業管理工作情況進行檢查考核。
          (四)加強輿論引導。大力宣傳物業管理法律法規以及發展物業服務業的重大意義,推選出一批管理創新、質優價廉的物業服務品牌企業和優秀業主委員會,發揮示范作用。積極引導物業服務企業誠信經營,引導業主樹立主人翁意識,依法有序參與物業管理活動,促進物業服務行業可持續發展。
          本意見自下發之日起實施,江陰市、宜興市可參照執行。
           
           
          無錫市人民政府辦公室
          2016年4月6日
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