<output id="f5sqp"><tbody id="f5sqp"><ins id="f5sqp"></ins></tbody></output>

        <table id="f5sqp"></table>

        1. <table id="f5sqp"></table>

          <pre id="f5sqp"></pre>
          <tr id="f5sqp"></tr>
        2. 服務熱線:0510-83120688

          ----------

          頁面版權所有:無錫市怡庭物業管理有限公司      公司地址(Add):無錫市鳳賓路1號2201室     公司電話(Tel):(0510)83120688 8312078

          怎樣成為業主

          分類:
          我是業主
          2014/09/26 11:28
          瀏覽量
          【摘要】:
          我是業主”旨在“以業主為中心”,為業主提供貼心的服務和豐富的信息資源,重點有教大家如何當業主、如何與物業服務企業和開發建設單位打交道、如何與業主大會打交道等,供大家參考。  業 主  業主是指房屋的所有權人,包括  1.依法登記取得房屋所有權的人;  2.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人;  3.因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;  4.因合法建造等事實行為取得房屋所有權的
            我是業主”旨在 “以業主為中心”,為業主提供貼心的服務和豐富的信息資源,重點有教大家如何當業主、如何與物業服務企業和開發建設單位打交道、如何與業主大會打交道等,供大家參考。
            業 主
            業主是指房屋的所有權人,包括
            1.依法登記取得房屋所有權的人;
            2.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人;
            3.因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;
            4.因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。
            基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。
           
            業主大會
            業主大會的性質
            業主大會就是業主基于物權行使共同管理權利的組織。物業管理活動的權利主體是業主,業主行使權利的組織形式是業主大會。按照權責一致的原則,業主大會既是物業管理權利的行使者,也是物業管理責任的承擔者。
            從發展趨勢來看,應當賦予業主大會法人地位。只有這樣,才能使其更好地行使權利,也才能更好地履行義務和承擔責任。應當說,從城市管理角度來講,城市管理工作是離不開業主大會這一主體的。
           
            業主大會的職責
            業主大會是物業管理權利和管理責任的主體,其履行以下職責:
            (一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則;
            (二)選舉或者更換業主委員會委員;
            (三)確定或者變更物業管理方式、服務事項、服務標準和收費方案;
            (四)選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務;
            (五)籌集、管理和使用專項維修資金;
            (六)決定物業共用部分的經營方式,管理、使用物業共用部分經營收益;
            (七)申請改建、重建建筑物及附屬設施;
            (八)申請分立或者合并物業管理區域;
            (九)改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議;
            (十)督促業主依據法律法規、規章和管理規約安全使用房屋;組織對房屋建筑的日常檢查活動;配合相關行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作;負責治理房屋建筑安全問題;
            (十一)對業主違反法律法規規章和管理規約、業主大會議事規則的行為,可以向人民法院提起訴訟;
            (十二)決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。
            決定第(五)項事項,應當經專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(七)項事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定第(八)項事項,應當經原物業管理區域內以及擬調整后物業管理區域內的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
            決定其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;法律、法規和規章另有規定的,從其規定。

            業主委員會
            業主委員會由業主大會選舉產生,性質上屬于業主大會的執行機構。
            業主委員會的職責
            業主委員會執行業主大會的決定,接受業主的監督,依法履行下列職責:
            (一)召集業主大會定期會議和臨時會議;
            (二)定期向業主大會報告物業管理情況;
            (三)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
            (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督物業服務;
            (五)組織和監督專項維修資金的籌集、使用;
            (六)監督物業共用部分的經營及經營收益的管理和使用;
            (七)督促業主按照約定交納專項維修資金、物業服務費和其他應當由業主共同分攤的費用;
            (八)建立并妥善保管工作檔案,為業主提供查閱、抄錄和復制檔案資料的便利;
            (九)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;
            (十)對違反國家和本市相關規定以及管理規約、業主大會議事規則的行為,可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、返還財產;
            (十一)配合社區相關組織做好本物業管理區域內的社區建設工作;
            (十二)業主大會賦予的其他職責,但《辦法》第十一條規定由業主共同決定的事項不得授權業主委員會直接行使。

            物業服務企業
            物業服務企業是為物業項目提供專業化物業服務的企業法人,是向物業管理區域內全體業主提供約定的物業服務。
            具體來說,概括為兩個方面:一是對物的管理;二是對人的服務。物業服務企業是物業服務的提供者,業主是物業服務的消費者,業主與物業服務企業打交道就是緊緊圍繞著物業服務標準展開的。
            因此,以正確的方式與物業服務企業打交道就要了解以下問題:
            物業服務的具體內涵是什么;物業服務標準是如何確定的;物業服務收費標準又是如何確定的;怎樣對物業服務企業的服務行為提出意見和建議;
            對物業服務質量和收費有疑問時如何解決;通過什么途徑查詢物業服務企業的賬目;對物業服務企業不滿意需解聘的話又當按照什么程序解聘物業服務企業;以及怎樣才能選聘到一家稱心如意的物業服務企業等。
            物業服務第三方評估監理機構
            物業服務第三方評估監理機構,是指接受業主、業主大會、建設單位、物業服務企業或有關部門的委托,依照法律、法規、規章規定和合同的約定,對物業服務質量和服務費用、物業共用部位和共用設施設備管理狀況等提供獨立、客觀、公正的評估監理服務的專業機構。
           
            業主與業主大會
            業主大會就是業主基于物權行使共同管理權利的組織。物業管理活動的權利主體是業主,業主行使權利的組織形式是業主大會。按照權責一致的原則,業主大會既是物業管理權利的行使者,也是物業管理責任的承擔者。
            業主大會是《物業管理條例》創設的物業管理方面的法律制度,而這種制度是物業管理的必然選擇。因為業主的權利,除了行使對物業專有部分的所有權外,還具備對物業管理區域內物業共用部分的共同管理權利并承擔共同管理的責任。
            一個物業管理區域內全體業主之間必定會形成共同財產、共同利益和共同事務,并由此構成了業主之間聯系的基礎。這種共同財產、共同利益和共同事務的決定管理權,不是哪一位業主可以行使的。單個業主也不可能代表全體業主的共同利益,因此全體業主的共同財產、共同利益和共同事務就必須由全體業主共同決定,而共同決定的組織機構就是業主大會。
            所以,業主大會是基于建筑物區分所有權、依法行使物業管理區域內共同管理權利的自我管理組織。這里所說的自我管理,是指業主在物業管理活動中,依據國家法律、法規、規章、管理規約、物業服務合同等約定,實施自我管理自我約束的行為。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成,是物業管理的權利和責任主體。在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則行使權利、承擔責任。
            但是,有一點需要說明的是,業主大會這一業主組織并不是萬能的,并不是說任何發生在物業管理區域內的事情業主大會都有權利介入。業主大會的權利、義務和責任都是基于建筑物區分所有權,僅限于物業管理事項范圍內的,也就是說,業主大會不得從事與物業管理活動無關的活動,不得作出與物業管理無關的決議。
           
            業主的權利和義務
            一、業主的權利
            (一)從建筑物區分所有權的角度講,按照《物權法》的規定,業主享有的權利有以下幾項:
            1.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;
            2.業主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,這是所有權的四項權能,其中使用權是所有權的靈魂,而處分權則是所有權的最終體現;
            3.業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利;
            4.相鄰權。相鄰權是與相鄰關系并存的相對權利,是房屋相鄰各方在使用自己的房屋對相鄰的其他方應給予的便利或接受的限制而發生的權利關系,相鄰權是對所有權的限制。行使相鄰權,處理相鄰關系的原則是有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理。
            (二)業主在物業管理活動中享有下列權利:
            1.按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務。
            2.提議召開業主大會會議,并就物業有關事項提出建議。業主可以依據物業管理的有關法律、法規、政策規定和管理規約的規定,依法提議召開業主大會,起草和修訂管理規約、業主大會議事規則,并就物業服務有關事項提出建議。
            3.參加業主大會會議,行使投票權。
            4.選舉權利和被選舉權利。在物業管理服務活動中,業主可以參加業主大會,選舉業主委員會委員,并享有被選舉的權利。
            5.對業主委員會工作的監督權利。業主有對業主委員會的工作進行監督的權利,如對業主委員會的工作提出批評和改進的建議等。
            6.對物業服務企業履行物業服務合同的監督權利。如監督物業管理和服務水平、服務質量和收費情況等。
            7.對物業管理區域內的共用部分、共用設施設備和相關場地的使用、收益情況進行了解,并提出質疑,要求給予答復和說明,對存在的問題提出改進建議。
            8.監督專項維修資金的管理和使用。
            10.法律、法規、管理規約、業主大會議事規則規定的其他權利。如業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權利的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤消。還有業主可以通過業主大會、業主委員會行使選聘、續聘和解除物業服務企業的權利。
            物業管理活動中的監督權利是參與物業管理各主體之間一種互相間的雙向監督。作為業主,可以監督其他業主、物業使用人、開發建設單位、業主大會及業主委員會、物業服務企業和政府有關部門,反之其他業主、物業使用人、開發建設單位、業主大會及業主委員會、物業服務企業和政府有關部門也有權利監督該業主。

            二、業主的義務
            (一)從建筑物區分所有權的角度講,按照《物權法》的規定,業主履行的義務有以下幾項:
            1.業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益;
            2.業主不得違反法律、法規以及管理規約、將住宅改變為經營性用房,如將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意;
            3.業主不得以放棄權利而不履行義務;
            4.業主轉讓建筑物內住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
            (二)物業管理活動中,業主應當履行以下義務:
            1.遵守物業管理規約、業主大會議事規則的義務。物業管理規約是業主承諾的,對全體業主都具有約束力,是物業管理區域內物業的使用、維護及其他管理方面權利義務的行為準則,全體業主都有遵守的義務。業主大會議事規則就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定,是實施物業管理服務的重要規章制度,因此全體業主都有遵守的義務。
            2.遵守物業管理區域內有關物業管理服務方面的各項規章制度的義務。物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度,都是為了保障物業的正常使用,保護全體業主根本利益的,每個業主都有遵守的義務。
            3.執行業主大會的決定以及業主大會授權業主委員會作出的決定的義務。業主大會是在物業管理活動中代表全體業主,維護業主合法權益,決定涉及業主共同利益事項的組織。其行為應當由組成業主大會的全體業主共同承擔。業主大會所作出的決定,代表了全體業主的意愿和要求,因此,作為每個業主都必須執行,這是最基本的義務之一。業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會授權業主委員會作出的決定,同樣是每個業主的義務,也是維護業主自身合法權益的基本要求。
            4.按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。要確保物業共用部位、共用設施設備的正常使用,在發生問題時能得到及時維修,以保障業主的人身和財產的安全, 就必須保證專項維修資金能夠及時到位。因此,業主按時按規定交納專項維修資金是業主的義務。
            5.按時交納物業服務費的義務。物業服務費用是維持物業共用部分、共用設施設備正常使用的維護運行保養,以及維護物業管理區域內的秩序、環境等的費用。其對物業的保值、增值有著重要的作用。如果物業服務費不能及時到位,就使物業得不到應有的保養和維修,就會造成服務質量的下降,就會損害全體業主的根本利益。因此,按時交納物業服務費是每個業主應盡的義務。

            教你如何當業主怎樣成為業主
            1:如何成為業主?
          要想成為業主,就必須成為房屋所有權人。取得房屋所有權有多種途徑,目前主要有買房、贈與、繼承、法院判決等。按照建設部《業主大會和業主委員會指導規則》的規定,業主主要包括:
            1.依法登記取得房屋所有權的人;
            2.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權的人;
            3.因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;
            4.因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人。
            基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務。
            這里,我們主要講講通過買房怎樣成為業主。
            買房的時候有很多問題要注意,但最主要的是要把握這幾點:
            買房主要有選房、買房、登記三個步驟。其中選房是第一步,因為只有選好房才可能買好房,而買房的體現是依法登記,這是用好房的法律保證。所以,選房、買房、依法登記、用房是成為業主的必要程序,所有程序是一步一環,環環相扣。
           
           一、選房要把握的環節主要有六個:
            (一)選區位
            選房首選區位已是普通常識,但決定區位的并不是需求而是價位。因此選房選區位的前提是首先確定自己能夠支付的價位標準,在確定價位標準后再盡量滿足對區位的需求。
            (二)選開發商的實力和信譽
            選房就是要選信譽好、實力強的開發建設單位開發建設的房屋。開發建設單位的信譽和實力不僅關系到房屋的質量,也關系到前期物業服務的質量。當然,開發建設單位的信譽和實力都是相對而言,并不存在絕對的保障和標準。
            (三)選房屋的質量
            房屋的質量直接關系到住房人和相鄰住戶的人身、財產安全和居住生活質量。房屋質量要重點把握好核查樓書和媒體廣告信息的真實性;搞清楚樣板間的設計、功能、配置、裝修與擬購房屋的關系;對擬購房屋進行查驗等環節。
            (四)選居住環境
            居住環境分為物理環境和心理環境。物理環境是由樓盤的規劃、設計決定的,對此,政府已制定了各種強制性標準,如綠地率、物業管理用房、文體娛樂設施、停車場(庫)等。購房者可以根據這些標準來查驗您所在小區的實際情況是否符合規定標準。如不符合,開發建設單位要承擔違約責任。而居住的心理環境則取決物業服務企業的服務質量和管理水平對您心理方面的影響。
            (五)選房型
            戶型關系到居住者生活起居的方便與舒適,好戶型通常都具備良好的采光效果、良好的自然通風等優點。
            (六)是選房價
            房價完全由業主視自己的購買力和承受力決定。
           
            二、買房要重點把握的環節有四個:
            (一)房屋買賣合同與前期物業服務合同一并簽訂
            房屋買賣合同包括《無錫商品房預售合同》和《無錫市商業房現房買賣合同》。《前期物業服務合同》應當作為《房屋買賣合同》的附件同時簽署,并通過“無錫市房地產交易管理網”進行網上簽約。
            (二) 在簽訂房屋買賣合同時應注意的問題
            1.簽訂合同前應再次核實開發建設單位出示的國有土地使用證、建設規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證、開發建設單位經營資質證書等文件的真實性、有效性。
            2.要特別注意以下條款內容的合法性。
            (1)關于分攤建筑面積
            購房者應根據《無錫市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則
          》,認真檢查開發建設單位在合同中列明的分攤范圍和比例。對不符合規定的分攤堅決要求予以刪除。一般情況下,分攤面積不應超過銷售面積的百分之三十。
            (2)關于商品房銷售中的設計變更
            《商品房銷售管理辦法》規定,商品房的結構、戶型、朝向等方面的變更要經規劃部門和設計單位同意。開發建設單位要求變更確定之日起10日內,書面通知購房者,購房者要在15日內做出是否退房的答復。未作答復的視同接受變更。開發建設單位未在規定時限內通知購房者的,購房者有權退房,開發建設單位承擔違約責任。
            (3)關于裝修標準
            對于精裝修的房屋,一定要在合同中對裝修材料,設施設備的材質、規格、型號、位置、價格等加以明確詳細的規定,以及不符合合同約定時應承擔的責任。
            (4)關于保修責任
            一定要根據開發建設單位《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》中的承諾,檢查所交付房屋的質量和所承擔的保修責任。保修期從房屋交付之日起計算,因不可抗力或者使用不當造成的損失不在保修范圍。
            (5)關于開發建設單位在房屋銷售過程中的承諾
            如開發建設單位在房屋銷售過程中有任何承諾,一定要在合同中予以記載和說明。特別注意要明確開發建設單位在不履行承諾時應承擔的賠償責任。
            (6)關于示范文本的可補充性
            房屋買賣合同的示范文本是在房屋買賣中必須使用的文本,但只要買賣雙方同意,可對合同的條款進行修改或補充,或者分別簽訂補充協議。
            3.了解臨時管理規約的作用
            《臨時管理規約》由開發建設單位在銷售物業前制定,并在銷售場所公示。但開發建設單位制定的臨時管理規約畢竟不是全體業主共同制定的,并不一定能體現全體業主的意見。所以只能是臨時的,具有過渡性質,因此稱為臨時管理規約。在業主大會成立后再制定新的管理規約。臨時管理規約是自首戶業主入住之日起至業主大會成立期間,業主與業主、業主與建設單位等主體之間,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項的約定。這些約定不能侵害購房者的合法權益,如有侵害,開發建設單位應承擔侵權責任。除業主應遵守臨時管理規約的約定外,物業使用人和房屋轉讓后新的業主也應當遵守。
            (三)登記環節要注意的問題
            我國的房地產權屬采用權證登記制定,就是說房屋買賣的完成必須是按期進行房地產權屬登記并領取房地產權屬證書--房屋所有權證書。一般情況是商品房交付使用后,由開發建設單位和購房者共同向權屬登記機關申請辦理房屋權屬轉移登記。購房者領取房屋所有權證書的時限由開發建設單位在合同中約定,時限長短并無強制性規定,但應在合同中規定。如開發建設單位在合同約定時限內未使購房者領取房屋產權證書時,應承擔違約責任。購房者在辦理完成權屬登記并領取房屋所有權證書之日就是正式合法稱為業主之時。房屋權屬證書有《房屋所有權證》和《房屋共有權證》等類別,《房屋所有權證》由房屋所有人收執;共有的房屋由共有人推舉一人收執《房屋所有權證》,其余共有人各執《房屋共有權證》,兩者有同等法律效力。
          十分快3{{转码主词}官网{{转码主词}网址