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          如何當合格的業主

          分類:
          我是業主
          2014/09/26 11:25
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          【摘要】:
          就是怎么用好房的問題了。用好房不只是一個狹義的用好自己房屋的問題,還有一個如何行使好權利,履行好相應義務的問題,這樣你才能成為一名合格的業主,也就是說要想當一個合格的業主,就要用足權利,盡到義務。  一、業主的權利  (一)從建筑物區分所有權的角度講,按照《物權法》的規定,業主享有的權利有以下幾項:  1.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同
            就是怎么用好房的問題了。用好房不只是一個狹義的用好自己房屋的問題,還有一個如何行使好權利,履行好相應義務的問題,這樣你才能成為一名合格的業主,也就是說要想當一個合格的業主,就要用足權利,盡到義務。
            一、業主的權利
            (一)從建筑物區分所有權的角度講,按照《物權法》的規定,業主享有的權利有以下幾項:
            1.業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;
            2.業主對建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,這是所有權的四項權能,其中使用權是所有權的靈魂,而處分權則是所有權的最終體現;
            3.業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有權利;
            4.相鄰權。相鄰權是與相鄰關系并存的相對權利,是房屋相鄰各方在使用自己的房屋對相鄰的其他方應給予的便利或接受的限制而發生的權利關系,相鄰權是對所有權的限制。行使相鄰權,處理相鄰關系的原則是有利于生產、方便生活、團結互助、公平合理。
            (二)業主在物業管理活動中享有下列權利:
            1.按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務。
            2.提議召開業主大會會議,并就物業有關事項提出建議。業主可以依據物業管理的有關法律、法規、政策規定和管理規約的規定,依法提議召開業主大會,起草和修訂管理規約、業主大會議事規則,并就物業服務有關事項提出建議。
            3.參加業主大會會議,行使投票權。
            4.選舉權利和被選舉權利。在物業管理服務活動中,業主可以參加業主大會,選舉業主委員會委員,并享有被選舉的權利。
            5.對業主委員會工作的監督權利。業主有對業主委員會的工作進行監督的權利,如對業主委員會的工作提出批評和改進的建議等。
            6.對物業服務企業履行物業服務合同的監督權利。如監督物業管理和服務水平、服務質量和收費情況等。
            7.對物業管理區域內的共用部分、共用設施設備和相關場地的使用、收益情況進行了解,并提出質疑,要求給予答復和說明,對存在的問題提出改進建議。
            8.監督專項維修資金的管理和使用。
            10.法律、法規、管理規約、業主大會議事規則規定的其他權利。如業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權利的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤消。還有業主可以通過業主大會、業主委員會行使選聘、續聘和解除物業服務企業的權利。
            物業管理活動中的監督權利是參與物業管理各主體之間一種互相間的雙向監督。作為業主,可以監督其他業主、物業使用人、開發建設單位、業主大會及業主委員會、物業服務企業和政府有關部門,反之其他業主、物業使用人、開發建設單位、業主大會及業主委員會、物業服務企業和政府有關部門也有權利監督該業主。
           
            二、業主的義務
            (一)從建筑物區分所有權的角度講,按照《物權法》的規定,業主履行的義務有以下幾項:
            1.業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益;
            2.業主不得違反法律、法規以及管理規約、將住宅改變為經營性用房,如將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意;
            3.業主不得以放棄權利而不履行義務;
            4.業主轉讓建筑物內住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。
            (二)物業管理活動中,業主應當履行以下義務:
            1.遵守物業管理規約、業主大會議事規則的義務。物業管理規約是業主承諾的,對全體業主都具有約束力,是物業管理區域內物業的使用、維護及其他管理方面權利義務的行為準則,全體業主都有遵守的義務。業主大會議事規則就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定,是實施物業管理服務的重要規章制度,因此全體業主都有遵守的義務。
            2.遵守物業管理區域內有關物業管理服務方面的各項規章制度的義務。物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度,都是為了保障物業的正常使用,保護全體業主根本利益的,每個業主都有遵守的義務。
            3.執行業主大會的決定以及業主大會授權業主委員會作出的決定的義務。業主大會是在物業管理活動中代表全體業主,維護業主合法權益,決定涉及業主共同利益事項的組織。其行為應當由組成業主大會的全體業主共同承擔。業主大會所作出的決定,代表了全體業主的意愿和要求,因此,作為每個業主都必須執行,這是最基本的義務之一。業主委員會是業主大會的執行機構,執行業主大會授權業主委員會作出的決定,同樣是每個業主的義務,也是維護業主自身合法權益的基本要求。
            4.按照國家有關規定交納專項維修資金的義務。要確保物業共用部位、共用設施設備的正常使用,在發生問題時能得到及時維修,以保障業主的人身和財產的安全, 就必須保證專項維修資金能夠及時到位。因此,業主按時按規定交納專項維修資金是業主的義務。
            5.按時交納物業服務費的義務。物業服務費用是維持物業共用部分、共用設施設備正常使用的維護運行保養,以及維護物業管理區域內的秩序、環境等的費用。其對物業的保值、增值有著重要的作用。如果物業服務費不能及時到位,就使物業得不到應有的保養和維修,就會造成服務質量的下降,就會損害全體業主的根本利益。因此,按時交納物業服務費是每個業主應盡的義務。
            物業服務費主要用于以下支出:
            (1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費用;
            (2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
            (3)物業管理區域內清潔衛生費用;
            (4)物業管理區域內綠化養護費用;
            (5)物業區域內秩序維護費用;
            (6)辦公費用;
            (7)物業服務企業固定資產折舊;
              (8)物業服務企業管理費分攤
            (9)物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;
            (10)經全體業主同意的其他費用;
              (11)物業服務企業合理利潤
              (12)法定稅費
           
            6.法律、法規規定的其他義務
            以上內容基本概括了作為業主在物業管理活動中應享有的權利和應承擔的義務。如果每一位業主都能合法地行使權利和承擔義務,那么我們所居住的小區必定是安定和諧的。但在事實上,對待權利、義務的態度和做法上存在三種不正常的問題:
            一是不知道、不清楚自己應有的權利和義務;
            二是只要權利、不要義務;
            三是無限擴大權利、完全不承擔義務。
            這三個問題是使業主之間、業主與開發建設單位之間、業主與物業服務企業之間產生矛盾的根本性原因之一。另一方面由于開發建設單位、物業服務企業侵害了業主正當合法權益的問題則是另一個根本性原因。此外,政府相關部門在處理涉及業主權利問題時的不到位,無疑也是產生上述各種矛盾的誘因。這些問題的解決是需要一個很長的過程,在此我們首先要做的是使業主知道自己應有的權利和應盡的義務。
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